6月5日，天风证券发布房地产REITs周报。
REITs 首次扩募蓄势待发
首批公募 REITs 陆续扩募。目前已有 4 支公募 REITs 发布扩募公告。这 4 支均为产权类REITs，所扩资产具有区位优势，资产规模可观，REITs 整体规模有望提升。底层资产上，四支 REITs 所扩底层资产位于具有区位优势。中金普洛斯 RET 扩募的资产为 3 个仓储物流园，分别位于青岛市、江门市、重庆市，均处于区域汇集商贸物流产业集群、新兴产业集群的产业园区、物流园区或保税港区内；华安张江光大园 REIT 扩募的资产为位于上海的张润大厦，在上海市张江北区集成电路产业园核心区，具有产业集聚效应；博时招商蛇口产业园 REIT 扩募资产为位于深圳的光明项目，在深圳光明科学城中心区域，是粤港澳大湾区较为中心区域，产业氛围浓厚；红土创新盐田港 REIT 扩募的资产为位于深圳的世纪物流园，在深圳盐田区盐田港综合保税区北区，临近盐田港码头，周围便捷的交通为项目的高效物流能力提供了良好的基础。
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扩募的底层资产估值规模上，4 支扩募 REITs 的资产规模可观，对于 REITs 规模扩张有显著的效果。4 支 REITs 扩募资产估值合计达到 45.91 亿元，4 支 REITs 现有资产规模最新估值为 111.85 亿元（截至 2022 年 12 月 31 日），此次扩募后，4 支 REITs 资产估值合计达到 157.77 亿元，资产规模整体提升 41.05%。其中，华安张江光大园 REIT 的扩募资产估值规模高于现有资产估值规模，因而资产提升比例超过 100%。
收益率上，扩募资产可为 REITs 贡献现金流，扩募后的 4 支 REITs 现金分配率有望获得正面影响。扩募资产自身的 2023 年预期现金分派率均高于 4%。从收益率的提高程度看，中金普洛斯 REIT、华安张江光大园 REIT、博时招商蛇口产业园 REIT 的扩募资产2023 年预期现金分派率均高于现有资产为基础的 REITs 年化收益率；红土创新盐田港REIT 的扩募资产 2023 年预期现金分派率为 4.05%，仅较现有的年化收益率低 0.08pct。若此次 4 支 REITs 的扩募完成，按照招募说明书的募集金额上限测算，REITs 整体规模有望增长 5.7%。此次 4 支 REITs 扩募后，若按照扩募规模的上限计算，合计扩募规模有望达到 50.93 亿元，这 4 支 REITs 规模有望扩张 46.83%。从市场整体看，目前共有 27 支公募 REITs 上市，整体规模为 893.39 亿元，这 4 支 REITs 的扩募有望使得 REITs 整体规模增长 5.7%。
本周 REITs 指数跑输上证综指
本周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 4.042%，REITs 指数下跌 4.413%，上证综指上涨0.547%，国债指数上涨 0.135%。滚动 4 周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 4.81%，REITs指数下跌 5.12%，上证综指下跌 3.13%，国债指数上涨 0.47%。根据我们的统计测算，截至 2023 年 6 月 2 日，中证 REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为 0.08；中证 REITs 指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现微弱的负相关，相关系数为-0.13。将 REITs 分为产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 两类看。本周，产权类 REITs 下跌 4.84%，特许经营权类 REITs 下跌 4.16%。滚动 4 周，产权类 REITs 下跌4.85%，特许经营权类 REITs 下跌 5.28%。整体看本周特许经营类 REITs 指数表现强于产权类 REITs 指数。
交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高。
天风证券选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2023 年 6月 2 日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到 10.80%；估值收益率最低的是华安张江光大 REIT，仅 3.19%。分资产类型看，交通基础设施 REITs 的估值收益率较高，均在 6%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率均不高于 5.8%。
投资建议：公募 REITs 首次扩募蓄势待发，所扩资产优质。虽然个别资产近期受到租户退租的影响，但是已有新租户的租赁意向，同时有潜在客户的储备。我们认为 REITs 整体规模有望持续提升。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如能源基础设施类 REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类 REITs。
风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
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