①自去年以来，多城对限售政策进行了松绑，但官方宣布全面取消限售的城市并不多。
②”各地正在逐步松绑实施多年的‘五限’政策，预计后续一些基本面偏弱、市场情绪低迷的城市将会跟进放开限制性政策。与此同时，一二线重点城市仍将以局部优化的方式逐步松绑。“
(资料图)
01
福清，打响全面取消限售第一枪！
6月15日，福建省福清市政府发布《关于贯彻落实巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的实施意见》（以下简称“意见”）。
在支持合理住房消费方面，意见提出，结合新建商品住房库存实际，落实最低购房首付比例和贷款利率政策，优化落实公积金政策，支持多孩家庭和新市民购房需求。鼓励举办房产推介会，营造促进住房消费的市场氛围。全面推行带押过户，实现二手房交易登记无需提前还贷。
值得注意的是，意见还明确废除二手房交易“权证满2年限制”限售政策。
事实上，福清市此次发布的实施意见，为该市对原有政策的进一步优化。今年3月，福州曾发布《关于贯彻落实巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施的实施意见》，其中明确“调整限购区域、购房套数等住房消费领域限制性政策”“落实最低购房首付比例和贷款利率政策”“优化落实公积金政策”“支持多孩家庭和新市民购房需求”“全面推行带押过户”“实施房票安置”等房地产政策调控方向。
多位受访人士称，意见标志着福清市自2017年开始实行的两年限售政策正式落幕，释放了积极的市场信号。
“限售政策取消影响重大，其对于新房和二手房都有积极作用。”易居研究院研究总监严跃进表示，当前各地都在进行政策的放松，但很多过于扭扭捏捏。以限售政策为例，很多地方对限售政策是放松，但还没有完全取消。福清打响了“取消限售第一枪”，其信号意义更强。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，随着福清率先取消限售，福州其他地区有望跟进，力促合理住房需求释放。“福清市作为福州下辖的县级市，其中对房地产政策的提法与福州基本一致，并对福州相关政策进一步细化和落实。”
“福清市本次取消限售政策，将会大大增强市场流动性，对刺激市场活力，促进改善性需求的释放有着重要意义。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为。
事实上，从近几年楼市表现来看，福清楼市下行态势明显。
“福清早几年最贵的房价在4万元/平方米左右。”当地一位房地产中介机构人士表示，2017年是福清房价上涨的拐点，房价从1万元/平方米涨到1.5万元/平方米，到了2019年随着新房备案价放开限制，房价逼近2万元/平方米大关。二手房也随之涨价，到2020年年中，二手房均价超过2万元/平方米，最贵的二手房小区价格甚至超过4万元/平方米。
但好景不长，受疫情、市场大环境影响，2021年开始福清楼市急转而下。
福清好房网数据显示，2021年全年，福清一手住宅网签9933套，同比下跌12%；网签总面积126.9万平方米，同比下跌5.9%；2022年全年，福清一手住宅网签仅5879套，同比下跌40.81%；网签总面积75万平方米，同比下跌40.88%。
2022年8月，更是以超过70个月库存去化周期排在全国首位。
2023年5月，据福清好房网数据显示，福清区域房地产总签约4018套，总签约面积为16万平方米；其中住宅签约426套，总签约面积为6万平方米；其他签约3592套。另据安居客数据显示，福清市5月新房均价为1.58万元/平方米。
彼时，有观点认为，福清是典型的因需求透支而导致短期成交低迷，由此造成去化周期大幅攀升。“此类城市基本面缺乏支撑，且购买力严重不足，再加上人口净流出，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。”克而瑞分析师表示。
严跃进认为此次限售政策取消利好新房去库存，也有助于促进二手房活跃。
事实上，位于福建省东部沿海的福清是一个工业大市，产业实力雄厚，有电子、化工、玻璃、塑胶、食品、医药、电力、纺织等八个支柱产业。作为工业基地，除了有出口量最大的汽车玻璃生产供应商福耀集团外，也引入了众多的化工大厂，包括中源新能源、坤彩材料科技、耀隆化工、中景石化、万华化学等龙头企业。
这些企业，有力地支撑了福清经济的高歌猛进。数据显示，福清2022年GDP突破1600亿元，规模以上工业总产值跃升至2670亿元，近年来更是拿下多个全国百强县榜单，排名也节节攀高。
“城市发展要有产业支撑，福清这类具备特色产业的县区城建发展提速空间巨大，特色产业发展也会助力人口集聚，未来或许仍将带来巨量的新增房屋居住需求。”克而瑞分析师表示。
02
多地楼市政策或持续优化
自去年以来，多城对限售政策进行了松绑，但官方宣布全面取消限售的城市并不多。
据诸葛数据研究中心不完全统计，截至目前，包括郑州、青岛、苏州、金华、南京、常州、东莞、西安等超过20城放松了限售政策，取消限售的城市仅有哈尔滨、常州、廊坊、衢州等少数几个城市，且以三四线城市为主。
中指院市场研究总监陈文静表示，2023年以来，一二线城市政策优化力度逐步深化，但核心城市楼市限购、限贷、限售等政策仍有较大优化空间。预计之后将有更多城市优化限制性政策，或按照“一区一策”原则，进一步降低购房成本、降低购房门槛。
在福清市官宣全面取消限售同时，大连也打出了一套政策组合拳。
日前，大连市发布通知，出台阶段性下调首套房利率、公积金支持政策、购房补贴、新建非住宅商品房去库存等多项措施。
“大连本次所出措施，延续了对楼市的支持性，从下调房贷利率、公积金支持、土地供给、购房补贴以及结合多子女养老等诸多纬度进行综合调整，意在推动房地产市场不断复苏。”58安居客研究院院长张波表示。
通知显示，大连将下调2023年三季度新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限，并实施阶段性购房补贴政策。个人或单位于2023年6月15日至6月30日在大连市线上夏季房交会期间，购买中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区参展项目新建商品住宅，并于7月30日前完成商品房买卖合同网签备案的，在取得不动产权证后，给予200元/平方米购房补贴。
此外，大连还出台了支持新建非住宅商品房去库存相关措施。通知明确，自文件发布之日起至2023年12月31日前，个人或单位在大连市内四个区购买新建非住宅商品房的，在取得不动产权证后按网签备案成交额的3%给予购房补贴，补贴额不超过买方缴纳的契税总额。
张波对记者表示，考虑到当地市场出现较大波动，大连此次下调首套房的房贷利率以及优化公积金贷款等政策，对市场的拉动力可能弱于预期。从产生的实际效力来看，购房补贴本身起到的效果预计会更为明显。
“房交会的专项购房补贴叠加房企优惠，可以累积成一定的优惠幅度，形成较大的市场拉力。同时，截止到今年年底的购房补贴措施，则会形成延续性，带动潜在购房者加速入场。”张波称。
有分析师表示，福清的城市能级虽不及大连，但其全面取消限售能在市场上形成的影响不小，为后续各地出台楼市扶持措施及实施“一区一策”，预留了不小的空间。
据悉，大连接下来将鼓励支持各地区结合本地区实际，因地制宜出台稳定住房消费的措施，还将积极研究购房补贴、非住宅去化、企业单位团购商品房等支持政策，结合本地区城镇化进程和产业发展，推进房地产去库存工作。
“总体来看，大连本次政策不仅有具体措施，也隐含着继续出台调控政策的意味。当地接下来要出台的关于加大对改善性住房需求的细则，以及进一步加大购房补贴力度等政策，依然值得关注。”张波补充道。
“大连一下抛出这么多措施，反映出当地市场较为低迷。”中原地产高级研究经理卢文曦称。
据克而瑞数据，今年5月，大连新建商品住宅成交面积仅11万平方米，环比下降9%，同比降幅达70%；1-5月，大连新建商品住宅成交面积80万平方米，同比下降31%。
“尽管大连的库存规模微降，但成交下滑幅度更大，这使得当地消化周期不降反升，库存风险有增无减。”克而瑞分析师表示。
03
调控政策是否会“放大招”？
“大连的城市能级不算太低，可由于楼市情况持续低迷，大连不得不出台了一系列楼市调控措施，对比之下，还有不少城市的房地产市场走向难言乐观。”卢文曦在接受记者采访时说。
一家浙江房企人士告诉记者，杭州为全国为数不多房地产销售情况较好的城市，但近两个月以来，当地市场的热度也有所下降。
“市场进一步分化。杭州市中心区域项目仍然热销，但远郊地区的项目销售并不顺畅，外围区域已展开力度不小的促销活动，以加快销售速度。杭州尚且如此，其它同级别以及能量略低一些城市的销售压力，应该会更大。这种情况下，市场上对于各地出台能产生实质性作用的扶持政策，充满了期待。”上述浙江房企人士补充道。
在福清、大连出台政策前，青岛6月1日放松了限售，并降低了非限购区首付比例。而自2022年3月以来，全国各城市持续在需求侧出台宽松政策，包括降低限购门槛、增加多孩家庭购房资格、降低贷款利率和首付比例等。
中指研究院监测数据显示，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策超250次，其中济南、长沙、厦门等十余城对限购政策进行放松，部分热点二线城市如杭州已多次出台政策优化限购措施。上海、广州、深圳等一线城市也从公积金等方面持续对房地产政策进行优化，多孩家庭、人才、职住平衡产业人群等是核心城市政策支持的侧重点。
不过，5月以来楼市政策出台频次有所放缓。从前5个月市场情况来看，全国新建商品房销售面积同比降幅出现扩大的态势。
据中指院数据，2023年1-5月，全国新建商品房销售面积为4.6亿平方米，同比下降0.9%，降幅较1-4月扩大0.5个百分点，5月商品房销售面积为0.9亿平方米，同比下降3%。
“近两个月交易持续在低位徘徊，市场信心再次陷入低迷状态。在这样的背景下，市场上对各地进一步优化政策的预期明显增强，各地接下来预计将迎来又一波力度不小的政策调整。”卢文曦表示。
易居研究院研究总监严跃进表示，总结今年前5个月的全国房地产市场数据，可以看出供需两端都相对冷。销售数据不佳还表现在大城市郊区楼盘也出现了销售困难的问题。 “提振销售是根本，若销售不好，单纯出台降低利率、扩大公积金等金融类政策，意义其实不大。各地不能简单停留在政策放松的层面，当务之急是加快出台各类更有实质性的政策，给愿意购房的人打开顺畅渠道，唯有激活购房需求，才能带动开发投资端和企业资金面的 恢复。”严跃进称。来源：中国房地产报、财联社
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