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文 | 乐居财经，作者 | 靳文雨
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2018年初，家住南宁市的安泽，在青秀区购入了一套房子，并与银行在合同中注明“提前还贷无需缴纳违约金”，因此，每个月他都会把自己工资的一部分攒着，连同自己的年终奖一起用来提前还部分房贷。
但在上周末，他打开手机银行准备还贷时，发现承办其贷款业务的银行关闭了线上的“预约还贷”功能，提示只能去线下网点预约，且每月名额有限。随后，他打电话询问了银行经理，又被告知“因结算系统调整，目前暂停提前还款”。
钱在手里却还不出去，每天还要支付高额利息，这让他颇感烦心。
自1月31日南宁首套房利率下限下调至3.7%后，办理提前还贷业务的人数激增，南宁市的多家银行都排起了长队，相应的是银行还贷门槛也大幅度增高。
眼下，这种情况已蔓延至全国约30个城市，且各家银行预约还款的时间普遍在两三个月。
回望几年前，投资环境较好时，房贷收益高于借贷利率，大家基本都是能贷7成绝不贷5成，能贷30年绝不贷20年，哪怕遭遇史上最严格贷款或碰上最长贷款周期，也要想办法贷款买房。
但随着市场环境改变，曾经高收益率的刚兑信托已经不复存在，净值化的理财产品也一次次的打击了投资者。加之LPR利率普降，各地的房贷利率直线下滑，这让不少的购房者都动起了提前还贷的心思。
从某种程度来说，购房者是选择了一种更有利于保全利益的选项。但对于“左手吸储，右手放贷”的银行来说，不仅业务流程出现阻滞，营收业绩必然会受到了很大的影响。
两相博弈之下，又该如何妥善应对提前还贷难题？
提前还贷难
自去年下半年开始，“提前还房贷”成了不少购房者们关注的焦点。今年春节以来，该话题持续发酵，与之相关的词条，更是好几次登上了热搜。
不过，与早前不同的是，多数人讨论的焦点，已经从应不应该提前还贷，转移到了提前还贷难，银行关闭了线上预约通道，需要线下预约、排队等。
在北京、上海、广州、杭州、南京、无锡等多个城市，居民扎堆还房贷的现象持续上演。不少地方的市民直言，去银行还钱简直比去银行借钱都难，各家银行纷纷设置各种条件阻挡提前还贷。
“如果想在中国银行上海分行进行提前还贷，就必须先在APP提交申请，从2月4日开始算起，可以预约到的最早日期是4月4号。不过根据提示，提交申请之后，具体能不能提前还款还得等审批。”
自从发现理财利率跑不过房贷后，居住于上海的黄女士就动了提前还贷的心思，但当她找到银行的贷款经理进行交涉时，发现预约还房贷至少要排队两个月。
不过她已经见怪不怪，前两天她的朋友在别的银行尝试还贷时，同样碰壁。按她的话来说，现在银行都一样，哪哪都需要排队，并且额度普遍不够。
对于银行来说，房贷是一项长期稳定生息的优质资产，如果提前还款量加大，会直接对银行未来的利息收入产生影响，也会影响银行整体上对长期资产的使用安排。而对于个贷经理来说，每年放贷额度也有一定的考核要求，提前还贷也会导致其后期放贷压力增大。
因此，面对突如其来的还贷潮，不少银行与想要提前还款的客户之间开展了一场拉锯战。
据知情人透露，目前在郑州，想办理提前还款的市民，只能通过线下渠道办理。但从排队情况来看，并不乐观。郑州工行某网点线下申请提前还房贷的人已经约到4月份；邮政银行的储户需要等两个月以上；建设银行的客户甚至排到了6月份......
另外，为控制提前还贷的人数及规模，一些银行甚至对提前还款的金额和次数进行了限制，有的还要加收违约金。
家住浙江宁波的肖女士，最近就遇到了这样的糟心事。她在2月6日前往当地的农行办理提前还款业务，但在办理过程中被业务经理告知有1%的违约金，对此她表示并不理解。“当初办理贷款的时候，就和我说了两年后可以提前还，没提过违约金一事。”
按照该业务经理的说法，合同中有提及，贷款满三年后违约金可以用购买产品抵，三年以下是现金支付。由于肖女士的贷款已满三年，他给出了够买5000额度的保险，期限三年的方案。但肖女士对此表示并不认可。
协商之下，肖女士最终买了三个定投基金，每个500元，期限为三个月，并且还办了一张信用卡。这一番操作下来，平白又多花了4500元，肖女士直言银行套路满满。
利率的诱惑
为什么会出现居民扎堆还房贷的现象？其实，除了购房者自身有了闲钱之外，更大的原因还是外部政策的调整以及投资环境的改变。
几年前，购房的主力军大多为80后、90后，他们在买房时正逢楼市的高峰期，工作时限也不长，因此大多只能办理商业贷款，贷款利率基本都在5%以上，有的甚至能达到6%以上。
但从去年开始，首套房贷利率压降的信号不断传来。在2022年LPR已多次下调，其中5年期以上LPR总共下降三次，LPR利率从4.65%下调到4.3%。
今年1月5日，人民银行、中国银保监宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。其中，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
新政实施后，多地房贷利率又开始密集下探。据某机构数据显示，截至1月31日，103个城市中首套利率低于4.1%的城市共30个，包括郑州、天津、太原、厦门、福州、珠海、长春等。这些城市中，二线城市有8个，其余均为三四线城市。
郑州可以说是年后国内第一个把房贷利率打下来的城市。1月29日，郑州各大楼盘就陆续接到银行通知，首套房贷利率从年前的4.1%降到了3.8%。
两天后，珠海也有银行首套房房贷利率开始下调，现在最低可按3.7%操作，且无其他特殊要求，新增的网签都能办。3.7%可以说是全国房贷利率的地板值了。当然，还有南宁、珠海、株洲和常德等城市，也陆续将这一比例降到了3.7%。
房贷利率的下调，使得部分存量房贷和新增房贷之间出现了较大的利差，这也意味着早先买房的人可能要凭空多出1到2个点的利息。这是一个什么概念？
家住郑州的黄先生给自己算过一笔账，2021年他买房时贷款总额为60万元，当时审批下来的房贷利率为4.9%，贷款期限是25年，月供是3472.67元，总还款104.18万元。
LPR下降，贷款利率降为4.1%时，月供就变成了3200.24元，总还款为96万元；但如果按现下银行3.8%的贷款利率来算，月供就是3101.14，总还款为93.03万元。总之算下来，与现在购买房子相比，自己还是要多出几万块钱的利息。
当然，黄先生买房时的贷款利率还算能够接受。湖北的常女士则是以6.1%的高利率贷款了100万，期限30年。如果按4.1%的正常利率来算，她每月的还款差距为1200元，总贷款差距达44万元。如此高的利息差，也难怪购房者着急加入提前还贷的大军。
另一方面，投资环境普遍不佳，各种资产投资的收益回报率下降等问题，也是提前还贷潮起的一大主因。早前一部分购房者选择拿部分可以用于提前还贷的收入，去购买一些理财产品，以赚取更高的利息收入，来覆盖自己的房贷利率。
但现下的情况却难言理想。
有数据显示，截至2022年12月末，理财公司存续开放式固收类理财产品（不含现金管理类产品）的近1个月年化收益率的平均水平为-4.53%，环比下跌3.4个百分点。
而近1年收益率的平均水平为1.7%，环比下跌0.78个百分点；成立以来年化收益率的平均水平为1.78%，环比下跌0.82个百分点。
当投资收益跑不赢房贷利率时，任谁都更倾向于将现金用于提前还贷。杭州市民高先生对此颇有感触，他直言“现在理财年化收益率大多只有3%左右，且还不能保证。趁现在手头刚好有闲钱，不如先把钱还了，减少利息支出。”。
利益博弈
目前来看，购房者选择提前还贷通常有两种需求，一是在手里有足额资金的情况下，将贷款全部还清，就能减少后续的利息支出；二是提前还贷后再重新申请贷款，这样就可以享受目前较低房贷利率。
但对于银行来说，突如其来的还贷高峰，给其业绩也带来了不小的压力。毕竟无论是国有商业银行、股份制商业银行还是城市商业银行，房贷收益都在其营收中占了很大的比例。
以工商银行来说，2021年末，公司个人住房贷款为63626.85亿元，在所有贷款中的占比高达30.8%。截至2022年6月30日，这一数据为64490亿元，在所有贷款中的占比为28.9%。
在某国有银行担任房贷部经理的赵柯坦言，春节刚过，自己所在的支行就明确了上半年的房贷任务。但从市民们争相提前还贷的现状来看，银行处于很被动的局面。“目前银行的贷款压力骤增，短期内可能会出现负增长”。
在贷款指标无法完成的情况下，银行为了保住房贷存量指标，自然会采取各种措施来增加还款难度，比如限制还款次数和还款额度等。
但话又说回来，若银行当月还款额度已经用完时，那么客户自然只能继续往后延，有的客户的排队时间长达几个月，这合理吗？毕竟对于客户来说，早还款早好，延后几个月就得多交几个月的利息，这同样难以接受。
对此，有业内人士表示，关键还是要看“房贷合同”中对于提前还贷预约天数的具体规定。
如果客户的排队时间超过“房贷合同”，那么属于银行违规，客户可通过向中国银保监会投诉处理，也可以向法院提起诉讼。但如果排队时间在“房贷合同”规定的期限内，那么客户理应继续等待。
另一边，不少专业人士也纷纷呼吁，无论出于何种动机，购房者只要满足住房贷款合同所规定的提前还贷要求，银行就不应人为增加还贷难度、设置不必要的还贷门槛。
民生无小事，无论是出于回应人民群众关切，还是维护银行乃至金融系统稳定需要，各方都应该及早拿出妥善应对提前还贷的方案。
