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文｜侃见财经
最近几年，曾经被大家称为行业“没落贵族”的金地集团，开始了奋起直追。
短短5年时间，金地集团的营收便从2017年的376亿飙升到了2021年的996亿，营收翻了1.5倍；销售额更是从2016年的1000亿出头，直接飙升到了2021年的2867亿，凭借着快速增长的营收和销售额，金地集团重新回到了房地产企业销售排行榜前十。
而在今年的前9个月，在行业一片萧条的大背景下，金地集团却依旧稳中有升，以累计1630.8亿元的销售额位居行业的第七名，其也就此正式摆脱了“没落贵族”的称号。
不过，虽然金地集团的形势看似大好，但在二级市场上，其股价表现却并不是太好。
截至11月24日收盘，金地集团股价报收10.47元，虽然近期受到利好的提振股价有所回升，但和4月15日的阶段高点15.21元相比，仅仅半年多的时间，其股价便已经跌去了31.16%，市值更是缩水了214亿。
一边是不断增长的营收和销售额，一边则是跌跌不休的股价，作为新晋的行业前十房企，为何金地集团的表现会如此“矛盾”？股价下挫的背后，投资者到底在担忧什么？
金地跌宕起伏的30年
作为知名房企、曾经“招保万金”中的一员，金地集团的由来已久。
金地集团的前身为1988年1月20日注册成立的“深圳市上步区工业村建设服务公司”，当时其主要的业务不过是为上步区工业村的一些基础设施项目提供开发和运营服务；一直到4年之后，其才正式更名为“深圳市福田区金地实业开发公司”。
1993年，金地拿到了房地产经营权，正式进军房地产行业；1年之后，金地成功开发出了首个住宅项目深圳·金地花园，这是金地集团地产业务的开始，在随后的几年，金地又开发了金地海景花园，该项目一度是深圳的“三大明星楼盘”之一，而金地也借此在深圳站稳了脚跟。
1996年，金地率先完成以股份制改造为代表的现代企业制度改革，为日后的做大做强扫清了障碍；5年后的2001年，金地集团成功在上交所完成了上市。
在成功上市之后，金地集团迎来了自己最为辉煌的5年“扩张期”：2001年，金地集团走出深圳，进入了北京市场，开启了全国化布局；2002和2003年，金地集团进入了上海、武汉和东莞；而在2004到2006年，金地集团相继又进入了7个主要城市，短短5年时间，金地便完成了华北、华东、华南、华中、东北、东南和西部七大区域的全国化布局。
不过，完成了全国布局的金地集团并没有再进一步。
在随后的8年里，由于策略上的失误，金地集团先是连续几次因为高价拿地吃了大亏，随后又因为态度过于保守而错过了扩张的好时机；此外，金地集团还出现过人事变动和股权变动，两位高管相继离开导致了管理层动荡，这些问题一直到2014年才正式结束。
正是因为这8年的“迷茫期”，金地集团从行业领先逐渐变成了落后。从销售数据来看，在2006年到2014年，金地销售额仅从283亿增至490亿元，而同样也从深圳起家的“老大哥”万科，则早已经从1081亿元涨至2151亿元，是金地的4倍。
合作开发，再回行业前十
2015年，随着内部股权斗争的结束，金地集团再度回到了正轨上。
面对落后的处境，金地集团首先提出了“加快周转，做大规模，提升ROE”的发展目标，没想到效果立竿见影，仅仅过去了一年时间，金地集团便顺利完成了千亿销售的目标——2016年全年，金地集团的销售额达到了1006.3亿，成为了千亿房企中的一员。
随着千亿销售目标的完成，2017年年初，金地集团又喊出了“用3年时间冲击年销售额2000亿元目标”的口号；仅仅用了2年，到2019年时金地集团真的成功完成了既定的目标；而到氪2021年，金地集团的销售额更是达到了2867亿，重回房地产企业销售排行榜前十。
那么，为什么金地集团能够在短短几年时间里实现“逆袭”？这背后，与其在近几年才大力推行的“合作开发”模式无疑起到了关键的作用。
所谓的“合作开发”模式，顾名思义就是和一家甚至多家房企来共同开发一个项目，这种模式的优势非常明显，可以分摊拿地成本、分散风险、实现优势互补，对于当时已经落后的金地集团而言，合作开发还能迅速提升品牌知名度，几乎可以说是“百利而无一害”。
根据媒体统计的数据显示，在2018年-2021年，金地集团拿地金额为1000亿元、1200亿元、1350亿元、1309亿元，权益投资额为404亿元、558亿元、697亿元、523亿元，权益占比为40.4%、46.5%、51.6%、39.95%，低于行业平均水平。
而之所以金地集团的权益占比不高，自然是因为一部分的权益被合作的房企所占去了。
通过“合作”这个杠杆，金地集团的销售额和营收在过去几年时间里实现了大幅的增长，到了今年，虽然整个地产行业十分萧条，但在今年的前9个月，金地集团仍旧实现了1630.8亿元的销售额，排在了行业的第七位，表现可以说是十分的优秀。
不过，没有一个模式是没有缺点的，“合作开发”模式自然也是如此；凭借着“合作开发”模式走向成功的金地集团，如今却开始逐渐被该模式反噬。
被“合作开发”反噬
刚刚过去的10月，随着一连串利空的出现，金地集团遭到了“重创”。
10月18日，金地集团遭遇了“股债双杀”：“21金地01”跌幅超过了20%，“21金地04”跌幅更是超过了50%，而其股价在当天则下跌了3.23%。
金地之所以会出现“股债双杀”的情况，主要是因为市场流传出了“金地集团旗下公司非标融资展期、表外信托融资”，虽然金地在10月25日进行了澄清，但市场并不买账。
截至11月24日收盘，金地集团股价报收10.47元，虽然近期受到利好的提振股价有所回升，但和4月15日的阶段高点15.21元相比，仅仅半年多的时间，其股价便已经跌去了31.16%，市值更是缩水了214亿。
实际上，金地二级市场的表现之所以会不好，很大一部分的原因还是因为“合作开发”。“合作开发”模式的弊端则是很容易受到合作房企的牵连，一旦合作方出现了资金链问题，整个项目都可能会发生问题。
此外，由于合作开发模式并不透明，还导致了房企很容易出现表外负债的情况。
今年以来，由于地产行业整体的大环境并不好，很多的房企都出现了暴雷的现象；虽然金地集团并没有出现暴雷，但大家仍然担心金地集团未来会受到牵连。
早在7月26日，三大国际评级机构之一的标普便宣布，基于公司充足的土地储备、优于行业平均水平的销售表现及充足的流动性，维持金地“BB”的长期企业信用评级，但将金地及其子公司辉煌商务的展望从“稳定”调整至“负面”
而至于标普下调评级的原因，一是金地集团的合同销售额将下降，认为其财务指标恶化；二是在行业低迷期，金地集团大量投资合资项目将增加执行风险，在未并表的合资项目上的大量敞口降低了财务透明度，增加了经营风险。
此外，从财报数据来看，选择合作开发模式后，金地集团还出现增收不增利的情况。根据最新的三季报数据显示，今年三季度，金地集团实现营收为249.64亿，同比大幅增长27.30%；实现净利润为13.71亿，同比下滑-7.59%。
而在毛利率方面，2021年全年，金地集团的毛利率为21.18%，净利率为13.09%，和2019年时40.5%的毛利率以及24.51%的净利率相比大幅下滑。
由此可见，“合作开发”模式虽然让其的规模迅速扩大，但盈利水平却在大幅下滑。
从目前来看，虽然近年来金地集团凭借着“合作开发”模式实现了逆袭，成为行业中少有的黑马，但“合作开发”模式也给其带来了不少的隐患。诚然，目前金地集团依旧比较稳健，但在地产行业持续不景气的大背景下，市场和投资者的担忧仍在持续，而这也是金地集团不得不承受的压力。
