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【环球时快讯】中国建筑高调拿地背后

时间:2022-10-26 18:49:08

图片来源@视觉中国

文 | 金角财经,作者 | 塞尔达


【资料图】

“房地产面临着一场显见的风险定价重估和投资逻辑重塑。”

一篇来自第一财经的社论在网上持续发酵,再度引发对房地产行业的热议和担忧,经济日报对此发文称“房地产行业将保持政策定力”。

无论如何,房地产行业仍在经历探底的过程中,而上游的土拍市场也在发生翻天覆地的变化。

比如北京年内第三批集中供地,共挂牌18宗地块,仅龙湖集团一家民营房企以联合体的模式参与竞得土地,其余地块均被国企竞得;

其中,中国建筑间接控股子公司中国海外发展拿地金额最高,以147.5亿元竞得三宗地块。

再比如上海第三批集中供地,共出让35宗地块,民营房企参与竞得仅有9宗,其余全部被国企收入囊中。

带有“建筑”、“工程”的企业越来越醒目,已经成为土拍市场上的主角,这其中中国建筑尤为高调。

高调拍地

今年前三季度,中国建筑地产业务合约销售额高达2725亿元,合约销售面积为1098万平方米。

中国建筑前三季度地产业务经营数据

尽管销售额和销售面积同比下跌9.3%和24.7%,但在地产寒冬下,这点跌幅并不算大。

可供对比的是,万科同期销售额和销售面积同比分别下跌34.32%和34.26%;华润置地这两项销售数据则分别下跌12.2%和29.7%。

购地方面,今年前三季度,中国建筑新购置土地储备922万平方米,截至9月底,共有土地储备9166万平方米。

中国建筑在今年中报表示,公司地产存货主要集中在一线和省会城市。

都说一线城市的地块是稀缺资源,地价寸金寸土,而行业不景气时,缺钱的民营房企对一线城市的地块自然畏首畏尾。

然而,中国建筑凭借手中庞大的现金量,不断在一线城市攻城掠地。

9月27日,中国建筑发公告称,下属子公司中建二局将投资上海市嘉定区房地产开发项目,已竞得项目土地使用权。

公告显示,上述项目共包含6宗土地,总占地面积约14.16万平方米,总计容建面约36.86万平方米,本项目总投资约117.34亿元,其中地价款约64.36亿元,项目开发周期预计为4年。

中国建筑在公告中强调,该项目土地使用权的竞得和投资开发,有利于公司提高在上海区域市场的影响力、引领力及品牌号召力,助力公司深耕上海房地产开发市场。

中国建筑公告

在上海,除了上述地产项目,此前中建八局也以合计超过41亿元拿下浦东新区地块、宝山顾村地块以及奉贤新城地块;

而在北京,中建一局以29.8亿元拿下朝阳区崔各庄棚改项目,中建二局出资66.8亿元拿下朝阳区太阳宫地块,中建三局以35.7亿元拿下大兴区西红门地块。

在土拍市场越发高调的中国建筑,组建于1982年,是中国最大的建筑工程企业,旗下共有八个工程局。

2022年《财富》世界500强榜单中,中国建筑位居第9位,且连续10年位列《财富》中国500强榜单第3名。

2013年,中国建筑将房地产事业部注入旗下中海地产,但允许下属各工程局继续保留房地产开发业务,业内称为“中建系”,不过此前行事较为低调。

转折点在2020年,中建各局旗下的三级子公司,开始成立房地产品牌公司。

2020年6月,中建一局房地产开发有限公司正式更名为“中建智地”,主攻京津冀和长三角;

2021年3月,中建三局房地产公司正式更名为中建壹品投资公司,将原有的五家公司地产业务合并;

同年8月,中建二局也将其“北京中建地产”更名为中建玖合。

市场普遍认为,“中建系”整合更名的背后,是要将中建各部的房地产品牌独立化,开始大举加码地产业务。

中指研究院数据显示,在今年前三季度的房企拿地权益金额排行榜中,超过10家建筑工程类企业上榜,其中包括中建玖合、中建东孚、中建智地、中建三局等四家“中建系”企业,它们分列第18、21、50、62位,合计拿地金额达到347亿元。

此外,若将中海地产计算在内,“中建系”的拿地金额高达978亿元,位列全行业第一。

巴菲特说别人恐惧我贪婪,中国建筑高调拿地,一方面是押注房地产困境反转的战略选择;另一方面,中国建筑也确实有这样的资本去高调拍地。

账上现金超过万科保利之和

今年上半年,中国建筑营收迈过万亿大关,实现营业收入1.06万亿,同比增长13.2%。

中国建筑中报数据

截至今年年中,中国建筑账上现金高达3440亿,此前一季度末,中国建筑的账上现金为2694亿,意味着一个季度现金增加了746亿,增幅27.7%。

这是什么概念呢?在剔除金融股后,同期账上现金规模,中国建筑在全A股排名第二,仅次于中国移动(3630亿)。

中国建筑账上现金在非金融股排第二

现金对于房企的重要性,不言而喻。通过和A股房企对比,中国建筑的资金优势更能体现出来。

2022年中报显示,A股房企账上现金靠前的是万科和保利,分别为1571亿和1410亿,均不及中国建筑账上现金的一半。

换言之,中国建筑账上现金比这两家房企巨头加起来还要多。

继续往下看,排名靠前的金地集团(648亿)、绿地控股(633亿)、华发股份(521亿),账上现金均不及中国建筑的20%,中国建筑的账上现金甚至是排第10的中南建设的21倍。

中国建筑的账上现金远超房企

此外,相比房企,中国建筑在融资方面更是具有天然的绝对优势。

今年上半年,中国建筑短期负债由年初的599亿增加至1099亿,增加了500亿,增幅83.4%;长期负债由年初的3347亿增加至3874亿,增加了527亿,增幅15.7%。

仅短期负债和长期负债,在上半年合计增加了过千亿,而中国建筑在中报披露,短期负债的最低年利率低至0.4%,长期负债的最低年利率低至1.15%。

融资现金流方面,今年上半年中国建筑融资现金流净流入977亿,而A股十大房企仅三家净流入,分别是保利(100亿)、华发股份(53亿)、滨江集团(114亿),这些房企融资现金流净流入规模远远低于中国建筑。

此外,万科净流出67亿、绿地控股净流出264亿,进一步反映了相对于中国建筑,房企在融资上的劣势。

中国建筑和A股十大房企融资现金流情况

在资金和融资优势的双重加持下,中国建筑在房地产业务上展露出更加激进的姿态。

今年中报显示,中国建筑上半年完成投资额1854亿元,同比增长5.9%;

其中,房地产开发业务完成投资额1532亿元,占公司投资额的82.6%,同比增长26.5%,远超公司整体投资额增速。

据中国房地产报数据,截至今年年中,土地储备比中国建筑多的房企仅4家,分别是碧桂园、保利、万科、新城控股。

截至9月底,中国建筑今年新购置土地922万平方米,而年中时该数据才557万平方米,意味着中国建筑在上半年拿地已较激进的情况下,三季度显然更进一步。

此外,上半年中国建筑地产业务实现销售额1860亿,连续4年的上半年销售额在1800亿以上。

虽然相比去年同期的2196亿,下跌了15.3%,但放在地产同行中,已经算是佼佼者。

华润置地同期实现销售额1210亿,同比跌26.6%;万科同期实现销售额2152.9亿,同比跌39.26%。

除了资金优势,吸引中国建筑大手笔投资房地产业务的原因,还有高于建筑业的毛利率。

事实上,尽管近几年房地产行业的毛利率不断下滑,但相对中国建筑的其他业务,仍然有不少优势。

今年中报显示,中国建筑地产业务毛利率为21%,明显高于房建业务(6.9%)、基建业务(10.9%)、设计业务(17.4%)。

因此,中国建筑地产业务营收占比仅14.28%,毛利润占比却达到30.6%。

中国建筑各业务毛利率和毛利润

2021年,中国建筑地产业务的毛利率还略低于A股十大房企中位数;但到今年年中,中国建筑大幅反超,地产业务毛利率达到21%,十大房企毛利率中位数仅16.61%。

十大房企中,仅保利的毛利率领先中国建筑较多,而金地集团和华发股份仅略微领先不到一个百分点,包括万科、绿地控股等房企巨头毛利率均低于中国建筑。

拿地新趋势

除了“中建系”,在中指研究院的拿地排行榜上,中国铁建和中国中铁分别以270亿元和166亿元,排名第10位和第14位。

值得注意的是,今年上半年,中国铁建房地产业务收入为213.8亿,去年同期为118.9亿,同比大幅增长79.8%;

中国中铁房地产开发业务收入为234.5亿,去年同期为138.6亿,同比大幅增长69.2%。

此外,一些地方建筑工程企业也上榜,如北京建工集团和安徽建工集团以33亿元和32亿元的权益拿地金额,排在第93位和97位。

在过去,拍地的主要是房企,房企拍下土地后,建筑公司再入场施工。在拍地过程中,民营房企大规模加杠杆,不计成本地制造“地王”,而国企受限于国资委严控杠杆率无力竞争。

因此,尽管包括“中建系”在内的多数建筑企业都有自己的房地产开发业务,但此前规模都不大。

如今,地产行业不景气,土地价格走低,但民营房企缺钱,华润置地等国有房企又会对项目的利润率进行严格测算,有实力的玩家似乎就剩下建筑企业。

此外,不少地产项目因债务问题停工,建筑公司不得不垫资,被动接盘地产项目。

比如,房企以“工抵房”形式结算工程款,建筑企业开始要销售房源;出险房企甚至可能直接将项目转让给施工方。

无论被动还是主动,至少在地方政府的态度上,更加希望央企来搞房地产。

就笔者亲身经验而言,此前曾接触过一个三四线城市的项目,包括恒大、碧桂园等房企巨头早已提交相关材料,而有关部门一直压着相关材料,沟通中暗示希望是大型国企甚至是央企来发展这个项目,比如“中建系”。

有中建系人士也对媒体直言:“地方政府欢迎央企去当地开发。”

拿地后,进入到开发环节,以“中建系”为代表的大型国有建筑企业,具备完善的资质,从前段的勘探设计、施工建造,到后端的园林养护、物业服务等,都有完备的产业链。

从种种迹象来看,“中建系”等建筑巨头在房地产市场的话语权会越来越大,而民营房企只会越来越边缘化。

参考资料:

财新《建筑企业频频拿地,独立开拓房地产业务》

关键词: 中国建筑 万平方米 建筑企业 房地产行业 今年上半年

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