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文 | 市界，作者 | 陶婷，编辑 | 韩忠强
福建人通常是爱抱团的，他们有着强烈的家族观念，会集齐所有力量，去干一件事。因此，一家多人做生意，一门出几个富豪的事情，在福建屡见不鲜。
这其中，以在黄金十年的地产行业里尤甚。如从福建晋江走出来的三盛集团的林荣东、林荣滨兄弟，又如从福建莆田走出来的正荣地产欧宗荣、融信中国欧宗洪兄弟。
那些年，正荣、融信在内的闽系房企迅猛扩张，成为房企中不容小觑的存在。时光荏苒，当年的风光突然不再。
2022年2月11日，在债务违约的消息下，正荣地产当天股价大跌66%。截至3月18日，今年以来正荣地产重挫了82.75%。
而融信也传出可能债务违约问题。一时之间，欧宗荣、欧宗洪面临着前所未有的局面。
此外，在3月初，融信、正荣披露的今年前2个月的销售数据同比均出现了较大下滑。
地产江湖告别黄金时代，正荣、融信这对莆田兄弟创办的地产企业，又将如何度过？
01 兄弟创业
欧宗荣、欧宗洪的老家，位于福建莆田市东峤镇汀塘村。由莆田市往东南行至大约30公里，便到了兄弟俩出生的小村庄。
这里靠近大海，对面就是我国宝岛台湾。兄弟俩出生在距村口不远处、一座土坯搭起的小院落，他们兄弟姐妹有六个。欧宗荣排行老二，欧宗洪排行老三。谁也不曾想到，这两个从小村庄里出生的穷小子，竟然在多年后成了富豪榜上的常客。
上世纪80年代，“要致富，先修路”的口号响彻大江南北。在社会已经闯荡数年的欧宗荣，意识到路桥工程有发展出路。1986年，在累积一定工程经验后，21岁的欧宗荣创办了江西正荣市政工程有限公司。就在欧宗荣赚得第一桶金时，欧宗洪这一年只有15岁。
1995年，24岁的欧宗洪自立门户，正式创立莆田市交通工程有限公司。这家公司，先后承包了福宁、福泉、京福、吉林江黄等十几个高速公路部分路段的施工建设，也让欧宗洪赚取了第一笔钱，年盈利千万元。就在欧宗洪“独”闯江湖的第二个年头，也就是1996年，欧宗荣也迎来了人生的重大转折点。
这一年，欧宗荣在江西宜春获取了一块地皮，由此进入房地产领域。欧宗荣投入1亿多元，建成至今被当地人民引以为傲的“赣西第一街”。两年后，欧宗荣整合了自己在江西、福建等地的8个全资子公司，成立了正荣集团。
欧宗荣地产事业顺畅的同时，欧宗洪也紧随其后，一脚踏进了房地产业。2000年，欧宗洪创办莆田市交通房地产开发有限公司，投资建设了莆田市当年的第一高楼“观桥御景”楼盘。当时，在周边房价不到500元/平方米的时候，“观桥御景”硬是卖到了1400元/平方米，被莆田市民惊呼“天价”。
尽管“观桥御景”项目让欧宗洪名利双收，但此时的欧宗洪仍未脱离家族的庇护，欧宗荣显然比欧宗洪更加独立。据南方周末报道称，“观桥御景”表面上看是欧宗洪的项目，但实际上主要是老大欧宗金在里面运作。欧宗金在上世纪初成立了福建欧氏投资集团，房地产也是其业务范围之一。
2003年，从莆田房地产市场大赚一笔后，欧宗洪转战省会福州，成立福建融信房地产开发有限公司（融信的前身）。在融信成立的前几年，欧宗洪一直在福州开发大众型楼盘，直到2007年上半年，全国楼市暴涨的到来。
这一年，欧宗洪干了一件令自己糟心的事。他大手一挥，买了一块“地王”。然而，房地产政策突变的形势下，融信赔钱又退了这块地，最后损失7000万元。而正荣也在2009年，因一直没有支付2007年的土地款，地块被政府无偿收回。那一刻，正荣和融信的悲欢是相通的。
在欧宗洪因拍下地王、又退了地王，在业内口碑毁誉参半时，二哥欧宗荣以30亿元的财富，在2007年胡润百富榜上，排名第269名。这是他第二年上榜了。此时，无论是从公司的历史、规模，或是个人的身家，欧宗洪与哥哥欧宗荣仍有较大差距。不过，所幸的是：熬过艰难的2008年，2009年，房地产市场再次热了起来。
（2009年，某房地产展示交易中心）
欧宗洪趁机开发了人生第一个中高端楼盘，其位于福州西南部的大卫城项目。大卫城开盘的时候，特价房卖到每平方米8888元（周边房子是1500元每平方米），这让融信声名鹊起。
随后几年，在福建人敢闯的个性下，在家族企业的帮扶下，在宽松的信贷政策下，欧宗荣、欧宗洪乘借着房地产的黄金十年，拉开了他们在房地产市场凶猛扩张的序幕。
02 狂飙突进
那些年，闽系房企可分为两个派别：一派是稳健型房企，即不追求规模、百强排名，持有很多优质资产，比如三迪等；一派是采取“高杠杆、高周转、高溢价”（简称“三高”）模式，没有很多自持资产。融信和正荣所采用的正是“三高”模式。
正荣迅猛拿地始于2013年，那一年，正荣拟通过做大规模寻求上市，其斥资150亿元先后在上海、福建南平、苏州、南京、西安等地接连拍下10余地块。其中，仅在当年10月份，就以73.46亿元拿下四幅地块。
欧宗荣攻城略地时，欧宗洪也没闲着。融信也在2013年，进入中国最繁荣的一线城市。当年，欧宗洪同时派出两支队伍，分赴北京和上海，目标是“两地必下其一”。很快，融信联合绿地在上海拿下第一块地。
各自为战的融信和正荣，在此期间同时有了上市的计划。不过，因规模不够、大量关联需要清理，融信的上市计划推迟到了2015年。这一年，融信销售额达到295.3亿元，正荣销售额达到306.3亿元。
（福建省莆田市，正荣财富中心）
2016年，对欧宗洪来说，是个特殊的年份。这一年，令人意想不到的是，欧宗洪不仅像二哥欧宗荣一样，将总部搬到了上海，还抢在正荣前面，成功登陆港交所。
随后两年，从393亿元到707亿元，融信销售额跳跃的幅度，让大多数同行望尘莫及。在莆田人看来，那几年的欧氏兄弟可谓春风得意至极。
但快速的发展，也暗藏负债的危机。在正荣起步腾飞的2014年，它的净负债率就超过1700%，当年的借贷成本曾高达12.5%。融信在2015年时递交的招股书上显示，当年3月，融信净负债率曾高达1601.9%。外界敲响警钟之时，兄弟俩的选择仍然是规模。
2018年，狂奔中的正荣，终于如愿上市了（上市公司名为正荣地产）。这一年，即便房住不炒的政策定调了，正荣也没有放慢前进的脚步，其新增土地储备57幅的同时，正式加入千亿房企俱乐部。同年，欧宗荣以330亿元的财富，排名胡润百富榜第79名，继2017年，又一次成为莆田首富。这一年，欧宗洪凭借95亿元的财富值，也出现在了榜单上。
虽然财富值比二哥欧宗荣逊色了不少，但欧宗洪在“另一扇门”上向兄长靠近。2019年，在一家权威机构发布的房企综合实力榜单上，融信虽然比第十七名的正荣落后了三个名次，但这一年，其不仅首次进入了房企前二十强，还以1080亿元的销售额，迈过千亿房企大关。
至此，欧宗洪算是用自己的方式，与哥哥欧宗荣站在了同一水平线上。然而，对于融信和正荣的发展，外界评价却不甚乐观。这其中的原因在于，如大多数闽系房企一样，正荣和融信也是将杠杆政策运用到极致，以负债换资产。
以融信为例。通过公开数据来看，融信的资本运作逻辑，就是先对旗下的土地进行高估值，以增加净资产，降低负债率，从而获得高评级，便于再融资，如此往复。
这样的发展方式，有点像自行车，必须“融资不断、货如轮转”。一旦遇到市场受阻，销售变缓，或政策风向中的任何一个，都将会遭遇困难。
2019年，房住不炒的主基调仍在延续，市场降温、信贷政策收紧下，房企们的销售增长率逐年下跌。正荣2019年的销售增长率，从前一年的53.95%，骤降至21.02%，2020年更是降至8.57%。
融信显然比正荣更糟心，其2018年的销售额增长了73%，2019年这一数字骤降至16%。种种迹象表明，“三高模式”此时走不通了。
03 债务违约
“三高”模式行不通两年后，正荣、融信虽然采取了降杠杆措施，将财务状况控制在政策允许的范围内（三道红线的标准），但事情日后的走向证明：这仅仅是表面的平静。
截至2021年年中，正荣的总负债为2033亿元。其中，近200亿元的短期债务，将在一年内到期。而融信2021年半年报显示，其总负债高达1939.21亿。
2022年2月11日，市场传出消息，正荣一笔美元债将违约。利空消息下，当天正荣盘中一度下跌81.42%。正荣和欧宗荣在2月18日，如实向外界宣告“公司可能不足以解决于2022年3月5日即将到期的2亿美元债”。
二哥欧宗荣的公司债务压顶，欧宗洪的融信日子也不好过。
市场再起传闻称，融信一只利率为10.5%的4.88亿美元债券，即将于3月1日到期。融信将对这只债券进行“展期”或“重组”。舆论风波下，融信开始积极自救。
2月25日，融信公告称，已偿还3月到期的美元债，本金加上利息，共2.87亿美元。
面对债务违约风险，正荣、融信不同应对方式背后，是欧宗洪、欧宗荣两兄弟截然不同的行事风格。身材精瘦的欧宗洪，低调而又不善言辞。一名接触过欧宗洪的人士说，欧宗洪为人“耿直”，“对地产狂热”，“想明白了，就会坚决去执行的那种人。”
欧宗洪不喜欢喝酒应酬，平时基本是家里、公司、会所三点一线。在会所，主要是健身、会客。与弟弟欧宗洪相比，欧宗荣对于生活品质更加有追求。不少与欧宗荣打过交道的人士向媒体描述过，其外貌英俊，人很精干，注重个人魅力与企业形象，是三兄弟中最喜欢和媒体打交道的一个。
不过，3月4日，正荣发布公告称，将延迟2月21日到期优先票据展期同意截止日期，至伦敦时间3月11日下午4时。除此之外，正荣高管还向媒体透露今年上半年将完成30-40亿元的资产盘活处置。
即便如此，欧宗荣、欧宗洪未来的路仍不乐观。同样是在3月初，融信、正荣前后脚披露了今年前2个月的销售数据。融信148.35亿元的合约销售额，同比下降38.69%。而正荣114.26亿元的合约销售金额，同比下跌53.56%。
销售额双双下滑背后，是两家房企掉入相同债务困境的现实。截至2021年6月，正荣一年内应偿还的债务达203.4亿元。融信约有13亿美元债和85亿元人民币的境内债，将于2022年内到期或可赎回，2月25日公告偿还的，就是其中的一笔。
高负债的水面下，是兄弟俩令人堪忧的现金流。截至2021年6月底，正荣地产的现金及现金等价物为约350亿元，融信中国则为约212亿元。
融信、正荣未来何去何从？IPG中国首席经济学家柏文喜告诉市界，从目前来看，主动或者被动去杠杆、降负债和实现缩表，才是正荣和融信的必选之路。只有在缩表过程中，实现彻底转型和平稳落地，他们也才能绝地逢生。
“闽系房企习惯高周转和押周期的时代，在行业质变和转型的时候，就已经结束了。以前的那些打法和理念，都已经不适应已经发生质变的新时代了。”
04 欧氏二代
今年，欧宗荣58岁，欧宗洪51岁了。两家公司的传承任务，很显然放在了欧氏二代身上。而欧氏一代正面临的巨大压力，也正传导至二代接班人。
早在多年前，欧宗荣、欧宗洪就未雨绸缪，将他们的儿子推上了前台。
欧宗洪的大儿子欧国飞，出生于1992年，他与父亲欧宗洪一样低调，极少在媒体前露面。欧国飞2015年就开始参与融信的相关业务，在一线的基层和管理岗呆过，曾推动融信在香港上市。
担任了融信助理总裁后，欧国飞2019年6月起又兼任了融信第二事业部（含上海、江苏、山东地区业务）总裁的职务。第二事业部在融信的地产版图中举足轻重。
欧宗洪曾表示，他不认为公司财富是个人资产，希望孩子同样拥有创造财富的能力，但不希望孩子未来生活奢侈。与欧国飞不同的是，欧宗洪另一个儿子欧国鹏则高调得多，他同样出现在融信系公司中，其形象更符合大众眼里富二代的样子。
在新浪微博认证为“融信集团董事”的“OGP欧国鹏”账号，曾晒出过豪车的图片。有一年，欧国鹏曾驾豪车出入校内，被青岛农业大学校友在微博上热议。后来，欧国鹏将微博删除，只留下一条“感谢团队，一起进步”的工作动态。
与欧宗洪不同的是，欧宗荣为儿子铺路，更多是人尽其才。他有三个儿子，大儿子欧国强毕业于北京大学，主修金融学；二儿子欧国耀毕业于中国人民大学，主修新闻学；三儿子欧国伟，毕业于上海交通大学，主修国际经济与贸易。
三个儿子在欧宗荣的安排下，各司其职：大儿子欧国强扎根福州大本营，二儿子欧国耀发展慈善事业，三儿子欧国伟负责闯荡全国市场。
虽然三个儿子都很优秀，但从欧宗荣对“接班人”的布局来看，天平的两端主要是长子欧国强和三子欧国伟。欧国强和欧国伟两人，在2017年9月20日，一同被获委任为正荣地产（正荣旗下上市公司）的非执行董事。
（福建省莆田市，正荣地产展览）
二儿子欧国耀则担任正荣公益基金会的法人代表。欧国耀个性勤俭低调，不开豪车，也不买名贵衣服，为人朴实，甚至有些特立独行。在欧宗荣看来，二儿子这样的个性，很适合做慈善：“不要觉得哥哥弟弟都在赚钱，慈善是在花钱，如果把慈善做好了，你比我还厉害，把钱花好是一件很不容易的事。”
不过，随着时间的推移，欧宗荣地产王国“接班人”的天平，倾向了老三欧国伟。欧国伟成为了正荣地产的董事。在业内看来，老三欧国伟“接班人”的胜算越来越大，其负责了正荣非常重要的投资和资本等板块，而且成绩显著，深得欧宗荣的赏识。
这些年年报发布会上，站在总裁黄仙枝旁边的，正是欧国伟。老大欧国强则逐渐淡出地产业务。2020年6月，欧国强宣布退任正荣地产非执行董事。2021年4月7日，正荣地产控股（正荣旗下的非上市公司）又发布公告称，欧国强退出公司董事会。
不过，正荣的股权安排中，则突出了长子欧国强的地位。正荣由欧宗荣和欧国强各持股91.9%和8.1%。
至此，欧氏“二代”上位的格局已然清晰。正荣、融信风雨飘摇之中，考验欧氏二代们的时刻到了。
