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文 | 空间秘探，作者 | 雷布同
据官方表示，2022年将是保障性租赁住房的增长元年。2021年全国保障性租赁住房开工建设和筹集94万套，今年这个数据将增长至240万套，同比增长155%。为了如期完成计划指标，一方面现有市场机构的房源被纳入保障性住房租赁体系，另一方面国企组成的国家队持续发力，同时内部“新生”也悄然登场——轨道/交投集团，如刚宣布将于年内封顶TOD首个保障性租赁住房项目的成都轨道集团。
入场第5年，国家队“新生”登场
作为成都轨道集团首个开工建设的保障性租赁住房项目，双凤桥TOD项目是成都首批启动实施的保障性租赁住房，占地约20余亩，总建筑面积约5万平方米，预计建成1431套房源。除此之外，2021年成都轨道集团还全面启动实施马厂坝TOD、幸福桥TOD、三岔TOD、梓潼宫TOD、双流西TOD、中环TOD等8个保障性租赁住房项目，包括双凤桥TOD项目在内累计筹集房源10000套。
不仅如此，成都轨道集团今年计划启动实施9000套保障性租赁住房。在目前已启动实施的23个TOD项目上，找到最合适的保障性租赁住房落地方案。至此，成都轨道集团花了2年时间，以19000套的规模位列成都全市“总盘”首位。
保障性租赁住房并不新奇，但是在TOD项目中规划建设保障性租赁住房项目并不算多。以往，TOD大多是肩负着通过城市公共交通和土地协同发展模式，构建集工作、商业、文化、教育、居住等功能为一体的城市中心的重要使命，商业价值常常居于首位。当下，保障性租赁住房项目的进场，意味着TOD在商业之外也开始承担起部分社会责任。
将TOD项目纳入保障性租赁住房项目选址范围的不只是成都，还有北京、苏州、西安等地。近日北京住建委印发的《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》要求，依据规划在集中建设区、产业园区及周边、轨道交通站点周边、配套比较完善地区等区域建设保障性租赁住房。在苏州住建局发布的《苏州市保障性租赁住房建设实施办法》中指出，项目选址应统筹考虑企业集中、交通便利、配套完善等因素，鼓励利用轨道交通TOD、公交场站等地块建设保障性租赁住房。《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》也公布项目四大选址标准，其中就包含强化公共交通导向的TOD模式。
需要注意的是，不同于工业用地等非居住物业改建租赁住房，TOD项目建设保障性租赁住房项目是有着一定门槛的。项目的开发建设之外，对持有的大量物业的经营管理才是更大的考验。如果没有一定的现金流积淀，同时缺乏持有物业的长期运营能力，很难做好TOD项目。
以成都为例，在目前已启动建设的9个TOD保障性租赁住房项目中，均由成都轨道集团负责。因此即便多个城市先后出台相关文件鼓励企业选址TOD项目，但是真正参与其中的企业目前为数不多。除了少数几家民营头部房企企业，如万科、龙湖、越秀等之外，具备主导权的国有企业，包含了成都轨道集团、重庆交通开投集团、厦门轨道集团等企业。
有意思的是，无论是已有多个项目在建设管理中的成都轨道集团，或是陆续迈出第一步的重庆交通开投集团和厦门轨道集团均为国资背景。也就是说，在国家队正式登场住房租赁市场第五年之际，以轨道/交投集团为主且专攻TOD项目的“新生”悄然登场。
悄然布局，“新生”到底有多强？
其实，轨道/交投及地铁集团在之前或多或少有过一些住房租赁建设的经验。不同的是，当时这些集团大多是因为招投标土地而配建的住房租赁住宅，并非纯住房租赁项目。不过，随着国企改革的不断推进，专注主业的轨道/交投及地铁集团逐渐减少了参与土地招投标，将部分精力用于纯住房租赁项目建设。
资金、物业及运营都非空白的轨道/交投集团，到底实力有多强？不妨先来一同看一下当前这些集团手中的住房租赁项目情况。
今年1月，济南轨道交通集团更新了3处租赁住房项目建设进度。其中济南东总部基地项目计划今年年底项目竣工验收完成，范村车辆基地租赁住房项目正在进行装饰装修，预计今年10月份建设完成；上盖区正在进行主体施工，预计今年年底基本建设完成。
今年3月，由成都交投集团所属善成实业公司负责的成都东站汽车客运站配套商业街项目开工。该项目建筑面积近1.2万平米，计划2022年11月底完工，共计建成保障性租赁住房247套。据了解，该项目未来有望打造为具“TOD”特征的、多业态复合的未来公园社区。
同月，郑州地铁集团与龙湖冠寓签约首个合作项目郑州西三环租赁住房。该项目位于地铁1号线西三环旁，属于目前城市TOD项目。未来，郑州地铁集团结合自身TOD站点资源与龙湖冠寓强大的运营能力，尝试推行“站城融合”。
同月，福州地铁集团表示，地铁1号线新店租赁住房项目预计今年上半年投用。作为全省轨交系统打造的首个租赁住房项目，该项目位于福州地铁1号线新店车辆基地内，共计推出长租公寓近300套，是福州首个由国企采用委托运营模式管理的租赁住房项目。
2021年，重庆交通开投轨道集团完成四公里站TOD项目（含海峡路、四公里停车场地块）土地出让。其中，海峡路项目用地面积1.61公顷，总建筑面积为4.83万平方米，由交通开投轨道集团打造TOD租赁住房示范项目，保障两新市民住房需求。
2021年12月，厦门集美软件园站TOD综合体项目开工。该项目是厦门轨道集团首个自主开发的产业社区类TOD综合体项目，其中包含9.5万平方米的多酒店业态、3.38万平方米的24小时站城一体化特色商业空间以及配套建设了近1900套保障性租赁公寓。
不难看出，虽然进度有些许差异，但基本上这些轨道交投及地铁集团目前的住房租赁及保障性租赁住房项目尚处于起步阶段。暂时按下之前与商品住宅配套的租赁住房项目不言，这些项目尚未正式进入市场。这就不难理解，为什么部分集团会选择已有丰富经验的其他市场化机构牵手，如龙湖冠寓等。由此看来，具备先天性优势的上述集团，目前在住房租赁板块仍处于起步阶段，实力尚有较大进步空间。
为什么被选中？
轨道/交投和地铁集团之外，在过去的5年中，国家队一直在陆续扩充成员名单。以浙江杭州为例，不仅有杭州市城市建设投资集团、杭州市钱江新城投资集团等城投公司，还有推出自营自持项目“浙能尚悦”的浙能集团等省属国企。不过，除了城投之外，其他国企一般情况下对住房租赁是“浅尝辄止”，然而新增保障性住房租赁项目规模动辄成千上万的轨道/交投集团显然不是如此。在地方国资委旗下的诸多企业中，为什么轨道/交投集团会被选中？
首先就是充分发挥先天性优势的需要。有观点认为，保障性租赁住房与TOD理念天然契合，并给出了两个理由，一是基于保障性租赁住房主要受众人群是城市新市民和青年人，其出行方式以公共交通为主，对物业交通便捷要求高；二是因为相关政策的利好影响，保障性租赁住房的租金相比同一交通站点周边的房源更具价格优势，对新市民群体的吸引力更强。
上述两点构成了轨道交投及地铁集团独一无二的市场竞争优势。加之受到“三道红线”监管的房企难以继续靠高杠杆的模式分食TOD项目，但是越来越多的城市在逐渐加快此类项目的建设速度。在这种情况下，主负责TOD项目的轨道/交投及地铁集团，自然是被寄予了厚望。
其次是租赁住房品质化提升的需要。成都轨道集团将“为城市青年提供稳定、方便而有颜值的租住生活”视为TOD实施保障性租赁住房的追求。诚然，保障性租赁住房不仅需要完成155%的规模增长，同时还需要根据其针对的新市民新青年等租客群体的租房消费趋向，打造更具品质的租赁住房产品。
实际上，品质化提升是近年来保障性租赁住房建设的一致追求，从集休闲娱乐于一体的蓝领公寓，到愈发靠近内环生活工作更便捷的TOD保障性租赁住房等无一例外。而且轨道/交通集团的住房租赁项目一般情况下会跟随新交通站点建设，更有助于带动城市新区的建设与发展，实现高效发展的同时兼顾公平。
其三是城市新一轮发展格局构建的需要。目前，国内一些城市已经开始尝试轨道交通综合开发与城市更新的融合，完成了整体规划设计、综合开发及项目后期运营方面的多重合作。以被誉为国内“TOD先锋城市”的成都为例，碳达峰、碳中和都被纳入TOD项目建设整体布局中，共同建设具有完备城市功能的“mini”城市。
对于城市发展格局的不满声从未停歇，尤其是那些蜗居在城市中心或是远宿在城郊的年轻人。但是，轨道/交投及地铁集团能更好地根据其现有的物业并综合考量周边配套设施等情况，然后打造租赁住房产品。之后，随着年轻租客的入住率提升，这类住房产品周边配套还会实现反推式发展，以更好地服务居住在其中的新市民们。久而久之，一个又一个的城市区域发展格局会优化，最终实现全域格局重构。显然，这是素有城市动脉之称的轨道交投以及地铁集团所具备的强大势能。
新人热闹，旧人哭笑？
虽然轨道交投及地铁集团在住房租赁板块的实力尚处起步阶段，但是其他方面“殷实”的家底，也足以让市场上现有的住房租赁相关企业对其倍加关注。这位“新生”热热闹闹登场之际，会不会有旧人为此在角落中暗自神伤？
事实上，基于轨道交投及地铁集团目前的实力，暂时不能“震慑”到目前已在行业中发展多年的老玩家们。因此，新人热闹依旧，但旧人也不曾哭笑。不过，必须承认的是，新人的到来，给保障性租赁住房带来了一些新发展机遇，并成为助力现有租赁住房企业向上攀登的一个个阶梯。
一是研发自主品牌，加速保障性租赁住房的规模化发展。多家轨道交投及地铁集团先后表示，已聘请专业团队启动TOD保障性租赁住房品牌的自主研发工作。除了已公开宣布正在进行品牌研发工作的成都轨道集团之外，有业内人士称厦门轨道集团及浙江交投也在着手打造自主品牌。
于这些国企而言，确定品牌等一系列标准有助于实现产品快速复制，助力完成保障性租赁住房的年度建设指标。于新市民、新青年等客户群体而言，这些拥有统一品牌标识，且有国资背景的保障性租赁住房产品，或将成为其未来选择的首要对象之一。
二是提供物业新选项，让住房租赁运营商变得更轻。自持经营之外，引入行业头部运营商共同参与管理运营保障性租赁住房也是轨道交投及地铁集团的选择之一。而且当前各省市积极将现有市场化租赁房源纳入保障性租赁住房体系，如万科表示部分项目已被纳入保障性租赁住房。
也就是说，未来轨道交投及地铁集团仍有可能扮演“业主”的角色，将运营管理交由市场化机构，助力后者变得更轻。再加上根据交通站点分布的这些保障性租赁住房项目，兼具了交通便捷与配套相对完善的优点，租金等营收可观的同时，也为其他运营商提供了进一步挖掘空间商业价值的客观条件。明确未来获取项目方式主要是通过越秀地产TOD、城市更新和国企合作的越秀星寓，就是其中的受益者之一。
当然，新人的登场并非对所有已在场的玩家都是友好的，甚至堪称降维式打击。
例如部分仰仗着紧邻交通站点而肆意叫价的低质住房租赁产品。在面对既有品质保证，且也具备价格优势的TOD保障性租赁住房等项目时，这类产品显然市场竞争力会有所下降。不过，这样的局面需要耐心等待，等到轨道交投及地铁集团在住房租赁市场中拥有更大的份额占比之后。
此前城市数据团曾以上海为样本进行数据分析，得出了一个结论即目前保障性租赁住房供需矛盾最大的区域仍然是以内环内为代表的城市中心区域。为此，其给出的解决方案是在公共服务与配套设施并不完善的当前，引导保障性租赁房住户进入远郊并不合理，城市更新是潜在可行的选择。所以，以交通站点进一步焕活城市不同区域发展的轨道交投及地铁集团，有责任也有义务帮助新市民和新青年建设经营更多“内环内的保障性租赁住房”。
轨道交投及地铁集团的介入，实际是为保障性租赁住房发展提供了一种新的策略，即纵向的内在更新也是一种发展方式。无论是站城一体化的TOD项目，或是以站点为圆心继而发散的微型生活社区，作为国家队“新生”的轨道交投及地铁集团都是一股不容小觑的力量。虽然当下这股力量尚处于“蹒跚学步”，但是千里之行积于跬步，兼具商业、办公、休闲及娱乐等多产业运营能力于一体的“新生”，势必能给行业带来意想不到的明日精彩！
