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房企预售金陷囚徒困境

时间:2022-03-15 14:52:49

图片来源@视觉中国

文|金角财经,作者 | 胡野原 小迪,编辑 | 角爷

当前房地产市场最重要的问题是什么?

如果放在过去,这个问题的答案或许有很多种,规模、利润、速度、质量、房价涨幅等等,视立场不同会有不同的回答。但在现在,房地产市场最重要的话题只有一个:保交楼。

从2021年下半年开始,房企爆雷成潮,今天这家爆雷,明天那家违约,房企似乎在一夜之间失去了支撑自己发展和前进的那口气。

但这口让房企得以喘息的“气”究竟是什么?是政策还是市场信心?在不同的阶段,或许也会有不同的答案。但有一个十分重要却常常被人忽略的因素——预售资金,或许是那口让房企生命能够延续的“气”。

这几天,各地不断出台有关房地产预售资金监管的政策。

3月11日,河南省《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》;3月1日,厦门发布了修订后的《厦门市商品房预售管理规定》,同一天,河南新乡也发布了《新乡市新建商品房预售资金监管办法》……

预售资金的监管已成当前房地产监管中的矛盾中心之一。去年下半年,房地产市场环境复杂,多地对房企预售资金加强监管,而现在,为了房地产市场的平稳发展,又开始对预售资金监管有限度放松。

而这些矛盾折射出当下房地产市场监管的囚徒困境,松则乱,紧也乱。不过,即便如今房地产预售资金监管开启了又一次调整,也很难重回过去的宽松时代。

被监管的预售资金

预售资金对于房企的重要性超乎许多人的想象。

商品房预售制度起源于香港,1983年,深圳在内地开始试点商品房预售。1995年元旦节,《城市商品房预售管理办法》正式落地执行,标志着商品房预售制度在全国全面铺开。

预售制度的初衷是为了减轻房企资金压力。

购房人按照商品房预售合同,向开发商支付购房款,其中包括了前期的定金、首付款,以及银行按揭贷款等。这些资金加总起来,构成了商品房的全部销售收入。而预售,则让开发商在建好房子之前就能先收到钱,从而加快资金使用效率。

根据国家统计局数据,2021年全年,房地产开发企业到位资金201132亿元,其中国内贷款23296亿元,占比11.5%,但定金及预售款为73946亿元,占比36.7%。预售资金对于房企的重要性不言自明。

除此之外,个人银行按揭贷款为32388亿,占比16.1%。由此可以看出,定金及预售款+个人银行按揭贷款的资金高达106334亿,在房地产开发企业到位资金规模中占比超过52.8%。

这意味着,房地产开发资金有一半来自居民预支的购房款。

现在,这笔资金遭到了严格的监管。据金角财经了解,自2021年下半年开始,全国多个城市均收紧了预售资金监管政策。

去年12月22日,浙江省湖州市住房和城乡建设局等3部门发布《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》。《通知》要求,严禁在监管账户外收取购房款方面,房地产开发企业要将购房人按合同约定支付的预购房款(定金、首付款、全款及分期付款中的后续资金)全部存入商品房预售资金专用存款账户,不得存入其他账户。严禁在网签系统外售房和收取资金。

此外,嘉兴、东莞、重庆、长沙、广州等城市均出台相应政策,对预售资金进行严格管控。信达证券的研报数据显示,去年9月-12月,全国预售资金监管规模大约为1.6 万亿元。

无法被信任的房企

预售资金监管的目的,首先是为了防止企业滥用。

由于此前的监管政策并不明确,导致部分房企钻政策的空子,违规从监管账户中提取资金,进而导致烂尾。

上海浦东新区的颐盛御中环二期,原本应该2020年下半年交房,但直到2021年,这个楼盘仍未交房,不少交了几百万购房预付款的业主只能艰难维权。

购房者的预付款已经交给了房企,但房子却没法建起来,那么钱去了哪里?

这就与房企过去的开发模式有关。

在预售模式下,房企的楼盘有一个通用的流程:“拿地-开工-预售”。

在这个过程里面,房企拿出的自有资金其实很少。拿地时的资金可以是融资而来的,施工阶段的工程款则由建设方垫付,在建设到一定程度后,又向银行申请开发贷,等到拿到预售证,又可以从居民手中收取预售款,投入下下一轮拿地中。

本质上,房企所收取的预付款,是其撬动外围资金的杠杆。

但实际上,早在上个世纪的《城市商品房预售管理办法》出台时,就对房企预售资金的管理做出了规定。

商品房预售资金监管,指的是由房地产行政主管部门与银行一起,对开放商所收取的商品房预售资金实行第三方监管。房地产开发商必须将预售资金存入专用的监管账户,并且只用作本项目建设,不允许房企随意支取和使用这笔资金。

最初,监管部门将规则的制定权和执行权下放给了市县层级的政府,因此,预售资金监管制度没有全国统一的标准,各地执行情况也不一样,有的地方宽松,有的地方严格。

预售资金会分为“重点监管资金”和“一般监管资金”。其中,重点监管资金采取三种计量方法:

一种是预售资金比重法,即重点监管资金额度由预售总价款乘以固定比重来确定,比重一般在10%-40%之间,譬如成都比重为15%-25%,石家庄、太原比重都为40%。压力三四线城市重点监管资金比例相对更高,譬如张家口高达70%。

第二种是固定工程造价法,指全市划定统一的建安成本标准,一般在1500-5000元/平方米的区间内,重点监管资金额度=预售面积*固定建安成本。

还有一种是计划工程造价模式,即重点资金监管额度“一盘一价”,额度一般是计划工程建设费用总额的1.2倍。

预售资金监管政策的本意,是为了专款专用,哪个项目的预售款,专用于这一项目的建设,保证项目能够完工,正常交楼。但在去年下半年的房地产市场困境中,预售资金监管被严格冻结以保交楼。

2021年全国商品房销售额为18万亿元,以10%的比例保守估算,所有房企被地方政府监管的预售款规模达上万亿元。

这就导致房企现金流承压,引发了另一个连环效应。

还不起债、建不了房

“我们已经连3亿元也拿不出来。”

这是去年11月,佳兆业总裁麦帆对理财投资者所说的话。在他说这句话之前,佳兆业账面受限现金和在途现金,合计360亿至380亿元,均被卡在监管账户中。

2021年下半年,各级地方政府为了确保当地的项目能够不烂尾,想要截流房企的预售资金,防止其被开发商抽走,因而对预售款的提取监管得更加严格。

世茂总裁许世坛说:“金融机构和政策加大了监管,有些明明压1亿元可以交楼,但是非要压3亿元。”

可预售资金的监管加强之后,一些房企的楼盘本身存在的问题却并没有解决。甚至还导致了其他问题的出现。

一名房地产业内资深人士告诉金角财经,某房企在大湾区的一个超大规模项目,在建设数年之后突然停工了,原因是项目资金被冻结了5个亿,但这个项目只需要两个亿就能实际完工。

还有一些房企出现了债务违约后,外界一查看财报,发现其账本上躺着几百亿资金。但其违约的债务仅仅只有两三亿元。

根据媒体报道,部分城市甚至出现了预售资金零拨付,银行或法院随意关闭预售资金监管账户的做法。

易居企业集团CEO丁祖昱曾以长三角一个真实的项目举例,项目拿地金额为16亿元,销售金额共18亿元。其中房企获得账面资金8亿元,但有7亿元在政府监管之下;另有10亿元按揭属于“在途资金,“企业目前实际可动用资金,可能只有监管账户资金的20%左右。”

国海证券研报称,一些房企已经陷入“融资收紧—流动性风险—预售资金收紧—停工—销售难回款难—流动性风险进一步加剧”的恶性循环,而这种“过度的监管将各城市的资金池割裂开来,阻碍了项目自身、项目和母公司、母公司和金融机构、金融机构继续投放资金的大循环,加大了房企现金流断裂的风险。”

市场开始怀疑,本意是要管好房地产预售资金的监管制度,一不小心管得太死了。

因此,从年初开始,监管部门开始对预售资金过度监管纠偏,明确对预售资金规定进行全国统一管理,并且在账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

但在这之前,有一些房企已经开始现出了原形。

绿档的“含水量”

2020年8月,央行、银保监会等机构针对房地产企业提出了“三道红线”指标,即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。由此将房企分为“红、黄、绿”三档,红档意味着三条红线全踩中,黄档为踩中两条,绿档则代表一条线都没踩。

但在去年下半年的市场中,不少绿档房企也现金了流动性危机。包括佳兆业、奥园等房企,均出现了爆雷的情况。

这也与预售资金监管加强有关。

一直以来,房企都将预售款列入可流动资金的范畴。安信证券研报显示,过去预售资金监管较松,对房企而言,预售资金的可动用性较强,即便是重点监管资金,很多房企也不在报表中作为受限货币资金列示。

但在当下,预售资金监管更加严格的情形下,预售资金已经不是房企可以随意动用的资金。这就导致,房企财报上巨额的“现金及现金等价物账面金额”具有很大的水分。

例如,前文提到目前的预售资金监管大多以预售款总额或售价总额计算,额度则多在10%-40%之间,即便按照10%的比例来看,实际情形也与此相距甚远。

A股38家房企2021年的三季报显示,其销售合同负债总额为3.7万亿,但受限货币资金仅为854亿元左右,占比仅为2%。

一些绿档房企的计算方式,在预售资金受到严格监管的情形下,其实际可用资金也与账面上的情形不同。

房企在计算三道红线指标时,一般只在计算资产负债率时剔除预收款,而净负债率和现金短债比,都没有剔除掉预收款。因此,若剔除掉受限资金,绿档房企的实际债务比例,或许将会大为改变。

财新周刊此前在报道中曾援引一名房企高管的解释,如果一家房企在2020年底的有息负债为1000亿元,银行存款为610亿元,股东权益为400亿元,那么净负债率为97.5%,符合监管要求。但在其他条件不变的情况下,假如银行存款610亿元中有510亿元被监管,不能随时被公司调用,那么在计算净负债率时应予以扣除。

照此计算,这家公司的净负债率应为225%。若将表外负债、理财资金、商票、保理、供应商借款等因素加上,净负债率可能高达400%至500%。

换句话讲,这一数据的偏差让“三道红线”的评判标准在一定程度上失去实际意义。

预售制度下的预售资金监管政策,在不同的时期,不同的松紧度下,让市场有了不同的走向,但似乎矛盾仍然没有减少。管得宽松或者管得严格,烂尾楼都会出现。于是,有声音认为,应该“取消预售制,改现房制。没有实力的房企自然就土崩瓦了,实现房企良性退出,正常并购,房地产行业健康发展。”

取消预售,的确可以消灭烂尾楼,但目前来看,这只是脱离实际的理想情况。

目前的房地产预售制度是一个地产全链条的问题,整个房地产行业的运转都是基于这一模式,包括金融、土地拍卖、土地价格、房价、上下游行业,都围绕预售制形成了自己的行业模式。

短期内直接取消预售,改为现房销售,对于房地产开发投资规模的影响难以想象。

目前,全国统一采用现房销售的只有海南省。2020年3月,海南全省宣布新建房屋实行现房销售,但是海南省的独特条件短期内并不具备向全国推广的条件。

海南省存量土地规模较大,在新出让土地建设的商品住房实行现售后,短期内实际市场供应量不会显著降低,所以将不会过度干扰市场供需稳定性和引发房价上涨。

所以,现实情况决定了目前的房地产行业,仍然无法让预售制退出历史,而是选择通过松紧调节,实现不同的目的。

此前的严格管理,是为了保交楼这条底线,当下的适度放松,则是为了给房企释放流动资金,也是为了减少资金断裂可能,保证交楼。

说来说去,现在能把房子建起来,已经成了底线了。至于赚钱这回事,已经要在优先级中往后排了。

参考资料:

财新周刊 | 房企预售资金监管变局

关键词: 商品房预售 房地产市场 监管政策 房地产开发企业

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